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Le contrat de réservation
Dans le cadre d’une VEFA, l’acquéreur signe un contrat de réservation et verse (sur un compte bloqué chez un notaire) un dépôt de garantie : 5 % du prix de vente si le délai de réalisation de la vente ne dépasse pas un an, 2 % s’il est compris entre un et deux ans.
Le contrat de réservation doit notamment mentionner :
- la surface habitable approximative (elle sera recalculée d’une façon précise une fois la construction réalisée),
- le nombre de pièces principales,
- l’énumération des pièces de service, dépendances et dégagements,
- la situation du logement dans l’immeuble ou dans le lotissement,
- la qualité de la construction au moyen d’une note technique sommaire annexée au contrat, établissant la nature et la qualité des matériaux et des éléments d’équipement, et indiquant, le cas échéant, les équipements collectifs qui présentent une utilité pour la partie d’immeuble vendue,
- le prix prévisionnel de vente et, le cas échéant, ses modalités de révision,
- la date à laquelle le contrat de vente définitif pourra être conclu,
- s’il y a lieu, les prêts que le promoteur déclare faire obtenir à l’acquéreur (montant, conditions, nom du prêteur),
- les conditions légales relatives au dépôt de garantie.
L’absence d’une de ces mentions entraîne la nullité du contrat. Seront annexés au contrat de réservation le plan du logement, le plan masse de l’immeuble (qui précise l’implantation des bâtiments sur le terrain), le plan des façades, un état des risques naturels et technologiques.
Dans le cas où vous avez recours à un prêt pour financer votre acquisition, vous pouvez faire figurer, dans le contrat de réservation, une clause suspensive, relative à l’obtention des prêts. Celle-ci vous permettra de récupérer votre dépôt de garantie dans le cas où vous n’obtiendriez pas le prêt.
Le contrat de réservation que vous avez signé vous sera adressé par lettre recommandée à votre domicile. Dans le cas où ce contrat de réservation serait conclu par l’intermédiaire d’un professionnel, il pourrait vous être remis en main propre contre récépissé.
À compter du lendemain de la date de première présentation de la lettre vous notifiant le contrat de réservation ou du lendemain de la remise de l’acte en main propre, vous disposez d’un délai de rétractation de dix jours, avec restitution de votre dépôt de garantie.
Les droits sur les constructions, dans le cadre de la VEFA, vous sont transférés au fur et à mesure de leur achèvement, le prix étant payé au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
Pour un appartement ou une maison (avec garantie d’achèvement), ils se montent à :
- 35 % à l’achèvement des fondations (y compris le dépôt de garantie payable à la réservation),
- 35 % à la mise “hors d’eau”* (toiture posée),
- 25 % à l’achèvement de l’immeuble,
- 5 % à la remise des clés, acte concrétisant le transfert de propriété du bien construit. Ces 5 % peuvent être consignés en cas de contestation sur la conformité de la construction avec les prescriptions du contrat.
Les garanties du neuf
La garantie de parfait achèvement d’une durée d’un an à compter de la réception des travaux, oblige l’entrepreneur à réparer sans délai, pendant un an, tous les défauts signalés par lettre recommandée avec accusé de réception.
La garantie biennale de bon fonctionnement porte sur tout ce qui est dissociable de la construction, démontable et remplaçable sans détériorer le support. Elle couvre une période de deux ans suivant la réception.
La garantie décennale couvre les désordres graves compromettant la solidité de l’immeuble ou le rendant impropre à sa destination, ainsi que les désordres affectant les éléments d’équipement indissociables de l’immeuble et rendant celui-ci également impropre à sa destination (logement inhabitable ou anormalement habitable et dommages survenant aux éléments dont la dépose, le démontage ou le remplacement ne peut se faire sans détériorer l’ouvrage).
Cette garantie s’applique pendant les dix années suivant la réception des travaux.
L’assurance dommages ouvrage est obligatoire pour le maître d’ouvrage, son mandataire ou le vendeur. Elle garantit, pendant dix ans, en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement des travaux relevant de la garantie décennale. Cette assurance est valable pour le propriétaire de l’ouvrage et aussi pour les propriétaires successifs.
